탈라하시 집을 구매하는 과정

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오늘은 탈라하시에서 집을 구매하시는 기본 과정에 대해 설명을 드리려합니다.

1. 선호지역 찾기

우선, 탈라하시 어느 지역을 원하시는 지 아셔야 합니다. 보통 NE Tallahassee 가 낮은 범죄율과 좋은 학군으로 인해 많은 분들이 선호하시는 지역입니다.  Midtown의 경우, 다운타운과 큰 종합병원 가까이에 위치하므로 이곳을 선호하시는 분들도 계십니다. 단, 미드타운의 경우, 집들이 오래된 경우가 많고 같은 가격에 비해 sqft 가 크지 않을 수 있습니다. 자녀분이 있으시다면 학군 중심으로 집을 알아보시는게 좋습니다. 

2. 본인이 구매가능한 가격대 정하기

제일 처음 집을 알아보실때, 얼마 정도의 집을 구매하실 수 있으신지 lender (은행 모기지 담당 직원이나 loan originator)를 만나 Pre-qualification Letter 를 받아보시는게 좋습니다. 한번 받으시면, 3달 정도 유효합니다. 3달이 지나도 처음 letter 를 제공해준 loan officer 에게 계속해서 updated 된 Pre-qual 레터를 받으실 수 있습니다. 마음에 드는 집을 발견 후, offer 를 넣으실 때 이 레터도 seller측에 전달이 되는게 관행입니다. Buyer가 얼마나 진지하게 집을 구매하는 지, 충분히 집을 구매할 능력이 되는 지 증명하는게 되므로, 이 레터가 있으면 유리하게 됩니다.

3. 리얼터 정하기 + 원하는 집들 방문하기

마음에 드는 집을 발견하시면, realtor를 통해 showing 스케쥴을 잡게 됩니다. 한번에 보통은 5-6채의 집을 보게 되지만, 타 지역에서 잠깐 방문하셔서 보실 경우, 가능한 많이 봐야 하기때문에 10곳 이상의 집들을 보실 수도 있습니다. 너무 많은 집을 보게되면 집들에 대한 기억이 섞이게 되고, 판단하기가 더욱 어려워지므로 Realtor들 사이에선 한번에 5-6채를 보는 게 가장 이상적이라고 봅니다. Showing은 원하시는 집을 발견하실때까지 계속해서 스케쥴을 잡으시면 됩니다. 

Showing 미팅 시, realtor 에게서 집에 대한 기본 자료들을 받아보실 수 있으실텐데요, 보통 Property Detail, Tax Record,(County Appraisal 사이트에서 제공하는) Property Map 등이 포함되어 있습니다. 그 외에 꼭 보시라고 해드리고 싶은 것은 Seller's Property Disclosure (SPD) 입니다. 어떤 리얼터들은 쇼우잉때 준비해 오기도 하고 어떤 리얼터는 바이어가 요구할 때 보여드리기도 합니다. 하지만 집 계약 들어갈 시에는 계약 사인 하시기 전에 SPD 및 HOA Disclosure, Covenants and Restriction 등의 자료들을 보여드리게 됩니다. SPD에는 MLS 에서 제공하는 Property Detail 보다도 더 자세한 정보들이 들어있습니다. Seller 들에 의해 작성되며, 집에서 살면서 있었던 Major 보수나 문제점 (지붕이나 에어컨 등)들에 대해 disclose 하는 것입니다.

4. 오퍼 넣기 및 계약하기

마음에 드는 집을 발견하셨다면, offer 를 하게 되겠지요? 우선, realtor 에게서 Price Comp를 받으셔서 그 지역 비슷한 집들의 가격을 비교하신 후 그에따라 최저와 최고치 offer 가격을 정하시고 리얼터가 제공하는 contract 으로 offer 를 넣으시면 됩니다. 많은 분들이 처음에 Contract 을 보시고 놀라시는데요, 이것은 양측 (바이어와 셀러 모두)에 의해 사인이 되지 않는 이상 Contract 이 될 수 없고 단지 offer document 가 될 뿐입니다. 셀러가 처음부터 바이어가 제공한 조건과 가격에 동의하여 사인을 하면 Offer Document에서 Contract으로 되는데요, 이 또한 양측에 deliver 가 되는 순간 유효하게 됩니다 (계약서에 언제부터 유효한 지 명시되어 있으므로 한번 더 확인하시길 권해드립니다. 계약서 종류가 몇개 있는데 자주 수정을 하기 때문에 내용에 약간의 변화가 있을수도 있기 때문입니다).

셀러가 바이어가 제시하는 가격 및 조건에 동의하지 않는 경우, counter offer 를 쓰게 됩니다. 

바이어와 셀러 모두 사인을 하고 양측에 contract deliver 되는 때로부터 이 contract 은 유효하게 되며 그때부터 모든 의무가 이행되어져야 합니다. Initial deposit 을 title company 에 갖다준다든지, inspection 스케쥴을 잡는 등의 의무를 contract 에 정해져 있는대로 따르게 됩니다. 이때를 Contingency Period 라 부르는데요, 이 기간동안 인스펙션 및 론 신청과 조건 부 approval 을 lender 로 부터 받으여햐 합니다. 이 스케쥴들은 realtor 가 바이어들에게 그때그때 알려줍니다. 이 기간을 통과하시면, Pending status 로 바뀌게 됩니다.

모든것이 순차적으로 진행된 후 마지막으로 Closing 을 하게 됩니다. 이 날짜는 Offer 를 넣을때 작성하게 되며 (물론 날짜 수정은 이후에 가능합니다), 이 날 모든 Payment 가 이루어지게 됩니다. initial deposit 만 제외하구요. 처음에 넣으셨던 deposit 은 closing 때 바이어가 내는 총액에서 빠지므로 나머지 금액 (집값 및 클로징 코스트)을 지불하게 되며, certified check 이나 cashier's check과 photo ID 를 title company 로 정해진 시간에 가져가시면 됩니다.

이로써, 집 구매에 대한 전반적인 process 에 대한 간단한 설명을 드렸구요, 다음번에는 Closing Cost 에 대해 간략하게 설명드리도록 하겠습니다. 아래 이미지들은 Florida Realtors 에서 제공하는 정보들입니다. 유용한 내용들이 있으니 읽어보시는걸 권해드립니다~!

source from: FloridaRealtors

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